物业费公共设施包括哪些

在物业配套公共设施问题上，业主常因不了解规定出现操作失误，以下是常见错误行为：
1. 擅自占用或损坏公共设施：如业主私占绿地种菜、楼道堆杂物，或损坏电梯、健身器材等。这既违反《民法典》业主不得损害他人合法权益的规定，还需承担恢复原状或赔偿损失的责任。
2. 忽视公共设施维护监督：部分业主认为设施维护全由物业负责，对物业维护情况漠不关心。但业主作为共有人，有权且有义务监督物业履行维护责任，忽视监督可能导致设施损坏后难以追责。
3. 问题发生时采取过激行为：若公共设施出现问题且物业处理不及时，部分业主会拒交物业费、堵塞物业办公室等。这种方式不仅解决不了问题，还可能因违法承担责任，正确做法是通过合法途径理性维权。
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在物业配套公共设施的使用和维护中，存在一些法律风险点，举例如下：
1. 公共设施损坏致害的赔偿风险：如小区健身器材因年久失修、物业未及时维护，导致业主使用时器材断裂受伤。依据《民法典》第一千二百五十三条，设施所有人、管理人或使用人不能证明无过错的，应承担侵权责任。业主可要求物业服务企业（作为管理人）赔偿医疗费、误工费等。
2. 公共设施被占用或改用途的维权风险：例如开发商擅自将社区活动中心改建为商业店铺出租，侵犯了业主的共有权和使用权。业主维权时需提供规划文件证明原用途，否则可能维权困难，无法恢复原用途或获赔。
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物业配套公共设施的界定和处理可能受特殊情况或例外情形影响，分析如下：
1. 规划变更导致设施调整：开发商因政策变化、设计优化等调整原规划公共设施（如减少绿地、变更停车场位置）。若未按法定程序（经规划部门批准并公示）变更，调整后的设施不被认定为合法配套设施，业主有权要求恢复原规划或赔偿；若程序合法，新设施则归小区所有，管理维护按新规划执行。
2. 设施“专有”与“共有”难区分：如底层业主窗外小花园、楼顶露台，可能因开发商“赠送”承诺引发争议。根据《民法典》第二百七十一条，若规划属公共区域，即使有“赠送”承诺，仍属全体业主共有；若规划明确为专有部分，则不属于公共设施。这直接影响设施归属和责任划分。
3. 老旧小区设施缺失或老化：建设较早的小区可能存在设施不足（如缺电梯、停车位）或严重老化（如管道锈蚀）问题。此类设施界定需结合建成时规划和实际使用情况，更新改造可能需业主出资或申请政府补贴，需业主、物业、政府多方协调。
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关于物业配套公共设施包括哪些，需结合小区实际功能和规划界定，一般分为两类：
1. 基础性共用设施：如小区道路、绿地、公共照明、给排水管道、供电供暖燃气线路等，保障基本居住功能，提供通行、能源供应、环境美化等基础服务。
2. 功能性配套设施：如电梯、消防设施（消防栓、灭火器、消防通道等）、公共停车场（库）、物业服务用房、社区活动中心、儿童游乐设施、老年活动场所、垃圾中转站、公共卫生间等，提升生活便利性和品质，满足多样化需求。
3. 商业服务配套设施：部分大型小区可能包含社区便利店、小型超市、药店、餐饮店等，需注意是否属规划内公共配套且向全体业主开放。